活力在哪儿？驰赢策略
作者：江月
来源：大碗Pro（ID：gh_178ad0cf5bd9）
这些天，我们走过了义乌，温州。
我们见证了义乌的大小老板的购买力，愣是在义乌开辟出了一个专属排屋、别墅的市场；我们也见证了温州的辉煌与落寞。
今天，我们再看一看台州。
初看台州，很难看懂。
因为台州，太散了。
从文化地域上来看，浙江仿佛没有台州人，只有椒江人、温岭人、临海人……那是因为1994年台州地区撤地设市，而在1994年之前，就已经有了椒江市、黄岩市、温岭市。
台州的房地产市场也带上此类特性，足够散装。
那么，台州的市场要怎么切入？
最好的办法是“以毒攻毒”，咱们也以分散的视角将台州拆解成一个又一个的县城。
01
台州的市区，三足鼎立
台州的市区共分三区：椒江区、黄岩区、路桥区。
从区域能级与发展来看，椒江区强于黄岩区与路桥区，黄岩区与路桥区在伯仲之间。
从楼市的角度出发，各区的发展逻辑也类似——
以发展成熟区为圆心，向外扩散，能级也逐渐降低。
椒江区，台州市政府所在地、台州学院、台州商贸区均在椒江。
这正是椒江领先于其他二区的原因。
图中椒江区的红色部分（城西），基本将市政府、台州学院、商贸区、万达广场等城市重点资源囊括在内，这就椒江的核心区。
椒江核心区的二手房价格在2万/㎡上下，部分当地豪宅类小区可超3万/㎡；新房价格也在2万/㎡出头，基本与二手房差不多。
主因在于许多新房卖成了现房，出现开发商与业主同台竞争的现场。
椒江核心区往北走为一江两岸板块（南岸），由于拥江发展的战略，规划上的畅想，政策上的利好，房价水平也基本与核心区持平，来到了2万/㎡水平。
椒江核心区往东（城东板块），能级就要差一些，房价水平在1.5万/㎡左右。
2020年，椒江核心板块的楼盘备案价可达2.5万/㎡。
相比之下，椒江的房价降幅超20%。
黄岩区，黄岩的核心区在南城一带，房价水平基本不到2万/㎡。
相对而言，黄岩整个的城市界面一般，区域内的城市资源也没有椒江丰富，因此房价水平也弱于椒江。
黄岩的外围区域如新前等地，与农村交界，行走在市政道路上，我们能清晰地看见农民自建房与商品房交替出现的景象。
目前，新前在售楼盘价格为1.7万/㎡，相比前两年并没有降价。
由此，售楼处几乎无人问津。
周边二手房的挂牌价在1-1.5万/㎡区间。
路桥区驰赢策略，路桥的核心区是路桥街道，区政府、十里长街、路桥小商品市场、台州机电五金城、浙东南副食品市场、台州市家私城均在此。
路桥街道二手房高峰时期成交价在2.2万/㎡，如今整体均价1.6万/㎡。
降幅达27%。
路桥街道往北是路北街道。
路北街道与椒江较近，且街道内台州国际会展中心、吾悦广场，属于路桥重点发展区域。
路北街道二手房高峰时期成交价在2万/㎡，如今均价在1.5万/㎡左右。
降幅达25%。
以上，就是台州市区三个区的基本情况。
重点来了！
哪怕是台州市区三区，相通性也不高——
椒江的，买椒江；
黄岩的，买黄岩；
路桥的，买路桥。
一来，这是由地理特性决定的。
浙江一带“七山二水一分田”的地势下，三区天然被丘陵、山地阻隔。尤其是黄岩，在大片山地的阻隔下，主体城区离另外两区较远。哪怕现在的基建发达，也难以改变当地居民的“心理距离”。
二来，三区各有经济优势。
椒江区，医疗健康行业发达，规上企业营收可达上百亿，九洲、海正这类的龙头药企均来于此；椒江还是缝制设备产业发达，全球第一大缝制设备企业就在此。
黄岩区，中国模具之都，能出产全球70%的塑料模具，模具、相关配件及相应装备专业企业4000多家，年产值近300亿元。
说白了，黄岩别的不多，就是厂多。
路桥区，商贸市场发达，拥有专业市场58个，交易额超600亿元。
此外，路桥还是全国重要的汽车及零部件生产基地，整车以及零配件产值达百亿级别；是全国重要的再生金属集散地，拥有台州国际再生金属交易中；是“中国编织凉席之都”，路桥区的凉席产量占全国同类产品的90%以上。
不论是椒江、黄岩，还是路桥，其实都能给当地居民提供大量的工作岗位。
因此，当地居民可以稳稳当当就近谋生，归属感自然就更强了。
02
温岭是温岭，台州是台州。
温岭人，从来不说自己是台州人。
原因是温岭才是全台州经济最发达的那个崽儿。
温岭坐拥有泵与电机、汽摩配件、机床工具、鞋业等四大支柱产业。其中，泵与电机产业产值规模超800亿元，年产各类鞋超10亿双……
2024年，温岭GDP达1400多亿，甩了第二名将近500亿，椒江、黄岩、路桥均不是其一合之敌，只有三区的GDP叠加起来才能稳胜温岭。
温岭的楼市很简单。
以九龙湖分东西，往南就老城区。
老城区基本没有发展空间，二手房多为老旧小区，价值不高。
城东虽有CBD规划，但除了几幢高大上的写字楼，城市界面很一般，有大量的自建房与厂房，与其说是CBD，一圈逛下来倒更像是城乡结合部。
温岭人买房驰赢策略，就得买在城西。
温岭的交通大动脉就在城西。
一条南北走向轻轨，坐落在九龙湖生态湿地公园的西侧。
温岭的自然资源，在城西。
九龙湖生态公园、北山公园、虎山公园……均在城西。
温岭的城市资源，也在城西。
银泰城、恒隆商业中心、第一人民医院、市政府等等商业、医疗、政治资源均在此。
但是，温岭的房价也降。
以大碗实地调研的楼盘为例，2021年，该楼盘售价超3万/㎡。
2025年，开发商在售尾盘价格在2.6-2.7万/㎡。
然而，这还不是最低点。
该楼盘小区的业主也在出售自己的房子，价格大约在2.3万/㎡。
真实跌幅超23%。
除此之外，温岭还有大量房源的挂牌在1.5万/㎡上下浮动。
不复当年动辄超2万/㎡的辉煌。
03
临海是临海，台州是台州。
临海这座城市的发展逻辑很简单——
首先是紫阳街道。
紫阳街道所在的台州府城是临海千年古城的核心区域，有着深厚的历史文化底蕴，是国家级历史文化街区。
这里也是临海的经济命脉之一。
临海以紫阳街道为首的区域遍布了古街、古寺，文旅资源极其丰富，所以临海全市每年吸引的旅客人次超2000万，实现旅游收入超百亿。
当然，正是因为紫阳街道的特殊性，这里没有发展空间，也拆不了，更不敢拆。
那么，就得往东、往南发展。
往东，是临海市区的大洋街道。
大洋街道就是临海的新核心，这里临海博物馆、临海体育馆，以及临海最好的商业银泰城。
2021年，大洋街道房价天花板超3万/㎡。
如今，街道内1.7、1.8万/㎡单价的二手比比皆是。
往南，是临海的江南街道。
一条灵江往临海流淌，也让临海走出自己的“拥江时代”，而江南街道正是拥江发展的重心，街道内规划的滨江新城让江南街道整体的城市界面更现代化。
江南街道的房价水平1.5万/㎡左右。
大碗实地走访了一个楼盘，售价就在这个水平。
该楼盘4年卖了大约600套房源，平均下来一个月下来卖个10来套。
由于行情的变化，去化速度并不均衡。
所以，该楼盘在2021年会卖得比较好，在初期完成了房源的主要去化。
也就是说，近年来，该楼盘基本处于“随缘卖”的状态。
以上，就是临海的大致情况。
整体的房价在降价，市内的新盘难以去化。
04
结语
正如大多数的县城…
当咱们把台州拆解成椒江、黄岩、路桥、温岭、临海来看，台州并不复杂。
它就像多个县城组成的集合。
台州的情况正如全国各地的县城那样——
它们的房价，也降得厉害。
少则二三成，多则四五成。
即使是浙江的县城，也不能在这轮行情中独善其身。
它们的期房卖成了现房。
台州各地所谓的新房，全是前几年便开盘的房源，有的在2021年，有的在2022年……它们卖着卖着就成了现房，以至于开发商手里的房源正在和业主手里的房源在市场上打价格战。
它们的去化速度几乎为零。
月销十几套是台州楼盘平均下来的水平，而今年的真实情况是几乎卖不出去。
它们的销售，都在摆烂。
这是大碗调研时，所拍一张台州售楼部的现场图片。
售楼部中，无人轮班，没有接待，没有销售，只剩下一个空荡荡的大堂。
这，很好理解。
一来，市场真的不太行。
二来，所有的服务人员几乎都是本地人，在这样的市场下，拿一份保底工资足矣。
总之，台州就是一个巨大的内生型市场。
还是那句话，椒江人，买椒江的房；黄岩人，买黄岩的房；路桥人，买路桥的房；温岭人，买温岭的房……
这个巨大的内生型市场，也一样随波逐流。
前些年，随着大行情上涨。
只不过因为是浙江的县城，是台州的县城，这里的购买力足够富有，所以房价被情绪裹挟得更厉害，一股脑冲到3万、甚至4万；
这些年，随着行情回落。
哪怕是浙江的县城，也不能幸免。
哪怕是浙江县城的房地产市场，也依然没有丁点的活力。
唯一的区别就在于，浙江的民营经济确实发达，这些县城也不需要土地财政的支撑。
这里的居民，过得还算安逸。
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